[생활지혜] 헨리 조지 '진보와 빈곤'으로 보는 부의 본질, 희소성

헨리 조지의 『진보와 빈곤』은 한 가지 근본적인 질문에서 시작합니다. “왜 기술과 경제가 발전해도 빈곤은 사라지지 않는가?” 조지는 그 답을 ‘지대(rent)’—즉, 토지 소유에서 발생하는 불로소득—의 독점적 상승에서 찾았습니다. 산업과 문명이 발전할수록 토지의 가치, 즉 지대는 더욱 빠르게 오르고, 이로 인해 임금과 이윤의 몫은 줄어들며, 결국 대다수는 빈곤에 머무르게 된다는 것이죠.

 

조지는 토지의 사적 소유가 이런 불평등의 뿌리라고 보았습니다. 토지는 인간의 노동으로 만들어진 것이 아니라 자연이 준 것이므로, 그 소유로부터 발생하는 이익(지대)은 모두에게 돌아가야 한다는 주장입니다. 그래서 그는 ‘토지 단일세’라는 급진적이지만 실용적인 해법을 제시합니다. 토지에서 발생하는 모든 지대를 세금으로 환수해 사회 전체에 분배하자는 것이죠.

서울, 런던, 뉴욕, 홍콩: 도시 아파트의 자산가치와 지대의 현실

오늘날 세계 주요 도시의 아파트 가격은 헨리 조지가 말한 ‘지대의 급등’이 얼마나 현실적인지 보여줍니다. 서울, 런던, 뉴욕, 홍콩은 모두 인구와 경제력이 집중된 핵심 도시로, 토지와 주택의 희소성이 극대화된 곳입니다.

• 서울: ㎡당 약 16,000달러, PIR(소득 대비 주택가격 비율) 17.4, 임대수익률 2.0%로 세계 상위권입니다. 37년간 연평균 6.7% 상승하며 6배 이상 올랐고, 하락 시기조차 드물었습니다.
• 런던: ㎡당 약 13,600달러, PIR 12.5, 임대수익률 2.9%. 지난 10년간 44% 이상 상승하며, 글로벌 투자자들의 주요 타깃이었습니다.
• 뉴욕: ㎡당 약 14,200달러, PIR 11.2, 임대수익률 3.1%. 최근 부동산 가격과 주식시장의 동반 상승으로 미국 가계의 순자산은 사상 최고치를 기록했습니다.
• 홍콩: ㎡당 약 19,500달러, PIR 20.8, 임대수익률 2.3%. 세계에서 가장 비싼 도시 중 하나로, 규제 완화 시 투자자들이 몰려 거래가 급증하는 현상이 반복됩니다.

이들 도시는 모두 토지의 희소성과 독점적 소유, 그리고 그로 인한 지대 상승이 부동산 가격의 핵심 동인임을 보여줍니다. 재개발·재건축 기대, 인구 집중, 금융·정치적 안정성 등이 복합적으로 작용하지만, 결국 ‘누가 토지를 소유하는가’가 부의 분배를 결정합니다.

 

비트코인·금 vs. 지대: 희소성 자산의 가치 비교

희소성의 본질

• 비트코인: 총 2,100만 개로 공급이 절대적으로 제한되어 있습니다. 4년마다 ‘반감기’로 공급 속도가 줄면서 희소성이 강화되고, 수요가 높을수록 가격이 급등하는 구조입니다. 2013년~2023년 10년간 4,963%의 수익률을 기록했으며, 2024년에는 7만 달러를 돌파했습니다.
• 금: 지구상에 약 24만4,000t만 존재하며, 이미 18만7,000t이 채굴되어 남은 양도 한정적입니다. 2013년~2023년 10년간 66.8% 상승, 2024년에는 온스당 2,400달러를 넘겼습니다. 금은 오랜 기간 인플레이션 헤지와 ‘최후의 안전자산’ 역할을 해왔습니다.
• 지대(토지): 토지는 인간이 새로 만들어낼 수 없다는 점에서 ‘희소성’의 원조입니다. 도시의 핵심 입지, 즉 ‘좋은 땅’은 더욱 희소하며, 인구와 자본이 몰릴수록 그 가치(지대)는 기하급수적으로 오릅니다. 하지만 토지는 사회 전체의 필요에 의해 가치가 결정되므로, 소수의 독점이 불평등을 심화시킵니다.

 

자산 특성 비교

자산	희소성 구조	변동성	사회적 기능/문제
서울 아파트	입지 제한, 인구 집중	낮음	거주, 투기, 불평등
런던 주택	글로벌 금융·문화 중심	중간	거주, 투자, 불평등
뉴욕 주택	금융·인구 집중	중간	거주, 투자, 불평등
홍콩 주택	극한 희소성, 규제 영향	높음	거주, 투기, 불평등
비트코인	2,100만개 한정	매우 높음	가치저장, 투기
금	유한한 자연자원	중간	가치저장, 안전자산

비트코인과 금은 희소성 자체가 ‘가치’의 본질입니다. 하지만 이 둘은 실물 생활과 직접 연결되지 않고, 오로지 ‘가치 저장’ 혹은 ‘투기’의 수단이죠. 반면, 토지(지대)는 인간의 삶의 터전이자 실물 경제의 핵심이면서, 동시에 불평등의 근원으로 작용합니다.

 

 

삶의 인사이트: 부의 본질, 불변의 가치, 그리고 선택

모건 하우절의 글처럼, 우리는 ‘변하지 않는 진리’와 ‘변화하는 현실’ 사이에서 늘 고민합니다. “왜 어떤 자산은 시간이 지나도 가치가 오르고, 어떤 자산은 그렇지 못할까?” 그 답은 희소성, 인간 본성, 그리고 사회적 제도에 있습니다.

• 희소성은 가치의 원천이지만, 그 분배는 제도의 문제입니다. 금과 비트코인은 희소성 덕분에 가치가 오르지만, 그 소유가 사회 전체의 부를 늘리지는 않습니다. 토지는 모두가 필요로 하지만, 소수가 독점할 때 사회 전체의 불평등이 심화됩니다.
• 도시의 아파트, 토지, 그리고 희소자산의 가치는 결국 ‘누가 소유하는가’에 따라 삶의 질이 달라집니다. 헨리 조지는 토지에서 발생하는 불로소득을 사회 전체에 환원하자고 했습니다. 오늘날 부동산 정책, 기본소득 논의, 개발이익 환수 등이 그 연장선에 있습니다.
• 당신의 자산 선택, 그리고 삶의 태도: 비트코인, 금, 부동산—모두 희소성을 바탕으로 한 자산입니다. 하지만 진정한 부는 ‘불변의 가치’—신념, 우정, 사랑, 그리고 사회적 연대—에서 비롯됩니다. 자산의 희소성에 집착하기보다, 그 분배와 활용이 모두의 삶을 어떻게 바꿀 수 있는지, 한 번 더 생각해보는 것이 하우절식 삶의 지혜입니다.